Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin, fiziksel olarak bölünmemiş bir eşyanın tamamına belirli oranlarda malik olması durumudur. Türk Medeni Kanunu’nun 688 ila 700. maddeleri arasında düzenlenen bu mülkiyet şekli, özellikle taşınmaz mallarda yaygın olarak görülür. Bu yapı, hak sahiplerinin hem bireysel haklarını hem de toplu karar alma gerekliliklerini dengelemesi açısından önemlidir.
Birlikte Mülkiyetin İki Türü: Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti
Birden fazla kişinin mülkiyet hakkı söz konusu olduğunda bu hak birlikte mülkiyet olarak tanımlanır. Birlikte mülkiyet ise ikiye ayrılır:
- Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet)
- Elbirliği ile mülkiyet (iştirak halinde mülkiyet)
Paylı mülkiyette, herkesin payı bellidir. Buna karşılık elbirliği ile mülkiyette pay oranları belirlenmiş değildir. Bu fark, yönetsel ve hukuki işlemlerde önemli sonuçlar doğurur.
Paylı Mülkiyetin Temel Özellikleri
- Pay oranları bellidir. Başka bir düzenleme yoksa tüm paylar eşit kabul edilir.
- Mülkiyet konusu eşya bölünmemiştir. Ancak kişiler sadece belirli oranlarda hak sahibidir.
- Paylar devredilebilir, rehnedilebilir ve haczedilebilir.
- En az iki kişi paylı mülkiyet kurabilir; tek kişiyle mümkün değildir.
- Bölünebilen haklar, pay oranına göre; bölünemeyen haklar, tüm paydaşların ortak kararıyla kullanılır.
Paylı Mülkiyetin Yönetimi: Olağan, Önemli ve Olağanüstü İşler
Paylı mülkiyet konusu eşya üzerinde işlem yapılacağı zaman, işin niteliğine göre farklı usuller izlenmelidir.
1. Olağan Yönetim İşleri
Basit onarımlar, tarım işleri gibi işlemleri her paydaş tek başına yapabilir. Bu tür işler için diğer paydaşların onayı gerekmez.
2. Önemli Yönetim İşleri
Kira sözleşmesi yapmak, tarımsal kullanım şeklinin değiştirilmesi gibi işlemler için pay ve paydaş çoğunluğu gerekir. Aksi halde yapılan işlem geçersiz sayılabilir.
3. Olağanüstü Yönetim İşleri
Arsa üzerine bina yapmak, kullanım amacını değiştirmek gibi olağan dışı işlemler ancak oybirliği ile yapılabilir. TMK m.692 bu konuyu açıkça düzenler.
Elbirliği ile Mülkiyet ile Farkları
| Özellik | Paylı Mülkiyet | Elbirliği Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Pay Oranları | Belirlenmiş | Belirlenmemiş |
| Kuruluş Şekli | Sözleşme veya miras | Sadece kanunla |
| Tasarruf Yetkisi | Bireysel pay üzerinde mümkündür | Tüm ortaklar birlikte karar verir |
| Devir İşlemi | Resmi şekilde yapılır | Adi yazılı şekilde de yapılabilir |
Paylı Mülkiyette Yararlanma ve Koruma Hakkı
Paylı mülkiyette yararlanma ve koruma hakkı, her bir paydaşın mülkiyet ilişkisi içerisindeki eşya üzerinde hak sahibi olması sebebiyle doğan temel yetkilerden biridir. Türk Medeni Kanunu’nun 693. maddesi uyarınca, her paydaş diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde ortak eşyadan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Bu kural, eşyanın ortaklığın amacı doğrultusunda birlikte kullanılmasını ve korunmasını temin etmeye yöneliktir.
Paylı mülkiyette, her bir paydaş:
- Kendi payı oranında taşınmazı kullanma ve ondan faydalanma hakkına sahiptir.
- Ortak eşyanın korunması amacıyla gerekli tedbirleri tek başına alma yetkisine sahiptir.
- Zarara uğrama ihtimali bulunan ortak eşya hakkında mahkemeye başvurarak koruyucu tedbirler aldırabilir.
Özellikle zararın artması veya eşyaya yönelik acil bir tehlikenin ortaya çıkması durumunda, herhangi bir paydaş, diğerlerinin rızasını aramadan tek başına önlem alabilir. Bu, eşyanın değeri ve kullanılabilirliğini korumak için tanınmış kanuni bir güvence niteliğindedir.
Ayrıca, ortak taşınmaz üzerine üçüncü kişilerce müdahale edilmesi durumunda, bir paydaş tek başına elatmanın önlenmesi davası açarak eşyayı koruyabilir. Bu gibi durumlarda tüm paydaşların davaya katılması gerekmez; çünkü açılan dava tüm paydaşların lehine sonuç doğurur.
Bu kapsamda paylı mülkiyette yararlanma ve koruma hakkı, yalnızca bir sahiplik meselesi değil, aynı zamanda hukuken korunmuş bir işbirliği ve denge rejimidir. Her paydaşın, diğerlerinin hakkına zarar vermeden eşyanın kullanımından faydalanması, ortaklık düzeninin sağlıklı biçimde işlemesi açısından hayati öneme sahiptir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzaleyi Şüyu)
Paylı mülkiyetin sürdürülmesinin mümkün olmadığı durumlarda ortaklığın sona erdirilmesi istenebilir. Bu dava ile eşyanın:
- Aynen taksimine (fiilen bölünebiliyorsa),
- Satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilir.
Satış yolunda elde edilen gelir, tapudaki pay oranına göre dağıtılır. Bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve arabuluculuk şartı aranır.
Paylı Mülkiyette Ecrimisil Davası
Bir paydaş, eşya üzerindeki hakkını kullanamıyorsa ve buna diğer paydaşlar sebep oluyorsa, hem müdahalenin önlenmesi hem de ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) davası açabilir.
Ancak ecrimisil talebi için intifadan men koşulu gereklidir. Yani mağdur paydaş, daha önce diğer paydaşlara taşınmazdan yararlanmak istediğini bildirmeli, buna rağmen kullanımına izin verilmemiş olmalıdır.
Paylı Mülkiyette Önalım (Şufa) Hakkı
Paydaşlardan biri hissesini üçüncü kişiye satmak isterse, diğer paydaşlar bu hakkı öncelikli satın alma (önalım) yoluyla kullanabilir. Bu hakkın kullanımı:
- Satıştan haberdar olunduğu tarihten itibaren 3 ay içinde,
- Her hâlükârda 2 yıl içinde yapılmalıdır.
Şufa hakkı sayesinde dışarıdan yeni paydaşın girişi engellenerek mevcut ortaklık yapısı korunur.
Paylı Mülkiyette Paydaşlıktan Çıkarma
TMK m.696 gereği, diğer paydaşlara karşı yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal eden kişi hakkında paydaşlıktan çıkarma davası açılabilir. Şartlar:
- Pay ve paydaş çoğunluğunun onayı gerekir.
- Hakim, çıkarılan payın aynen ayrılmasını ya da değerinin diğer paydaşlarca ödenerek devrini karara bağlayabilir.
Dava Açarken Görevli ve Yetkili Mahkemeler
Paylı mülkiyet ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde, dava açarken görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın usulden reddedilmemesi için büyük önem taşır. Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri çerçevesinde farklı dava türleri için görevli ve yetkili mahkemeler aşağıda açıklanmıştır:
1. Görevli Mahkeme
- Sulh Hukuk Mahkemesi:
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlıktan çıkarma davası, paylı mülkiyetin paylıdan bireysel mülkiyete dönüştürülmesi davaları, genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına girer.
Örnek: Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davası Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. - Asliye Hukuk Mahkemesi:
Ecrimisil, elatmanın önlenmesi, önalım (şufa) davası, tapu iptali ve tescil gibi davalar ise Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görev alanındadır.
2. Yetkili Mahkeme
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, bu tür davalarda kesin yetkilidir. Yani dava konusu bir taşınmaz ise, dava yalnızca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.
Örnek: Ankara’da bulunan bir arsa ile ilgili ortaklığın giderilmesi davası, sadece Ankara’daki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılabilir. - Şahsa bağlı davalar (örneğin: kira alacağı, zarar tazmini vb.) için, genel yetki kuralı olan davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkili olabilir. Ancak taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer kuralı önceliklidir.
3. Arabuluculuk Zorunluluğu
Ortaklığın giderilmesi, önalım (şufa) ve paydaşlıktan çıkarma gibi taşınmaz davalarında genellikle zorunlu arabuluculuk uygulanmaz. Ancak kira ilişkisine dayalı bazı uyuşmazlıklar söz konusuysa, arabuluculuk şartı aranabilir. Bu nedenle dava türüne göre ön koşulların araştırılması önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyet arasındaki fark nedir?
Paylı mülkiyette her ortağın belirlenmiş payı vardır ve bu paylar üzerinde bireysel tasarruf mümkündür. Elbirliği mülkiyetinde ise ortaklık kanuni bir bağa dayanır ve ortakların belirli bir payı yoktur.
Paylı mülkiyette bir paydaşın dava açma hakkı var mıdır?
Evet, koruma veya ecrimisil davası gibi birçok konuda tek başına dava açabilir. Ancak önemli yönetim işleri için çoğunluk gerekir.
Paylı mülkiyette kira sözleşmesi yapılabilir mi?
Yapılabilir; ancak geçerli olabilmesi için pay ve paydaş çoğunluğu aranır.