Elbirliği Mülkiyet Nedir?
Elbirliği mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa ve pay oranları belirlenmeden sahiplenildiği bir mülkiyet türüdür. En sık karşılaşıldığı durum, bir kişinin vefatı sonrası mirasçılara kalan taşınmazlardır. Bu sistemde tüm mirasçılar, taşınmazın tamamı üzerinde birlikte malik sayılır. Ortaklardan hiçbiri, kendi başına herhangi bir satış, bağış, rehin veya kiralama işlemi gerçekleştiremez. Tüm işlemler, oybirliği esasına göre yürütülür.
Bu durum, özellikle mirasçı sayısı arttıkça işlem yapmayı neredeyse imkânsız hale getirebilir. İşte bu noktada, mülkiyetin daha pratik bir yapıya kavuşturulması için elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi devreye girer.
Elbirliği Mülkiyetin Özellikleri Nelerdir?
Elbirliği mülkiyet, Türk Medeni Kanunu’nun 701. maddesinde tanımlanmış bir mülkiyet ilişkisidir. Bu sistemde:
- Pay oranları tapuda yer almaz.
- Tüm taşınmaz üzerinde ortaklaşa sahiplik vardır.
- Hiçbir ortak, kendi başına tasarruf yetkisine sahip değildir.
- Taşınmaz satışı, devri veya ipoteği için tüm ortakların imzası gerekir.
- Ortaklardan biri, payını başkasına devredemez.
Bu özellikler nedeniyle, elbirliği mülkiyet zamanla işlevsiz hale gelebilir. Özellikle ortaklardan biriyle iletişim kurulamaması ya da fikir ayrılıkları olması halinde taşınmaz üzerinde işlem yapmak imkânsızlaşır.
Paylı Mülkiyet Nedir? Ne Gibi Avantajlar Sunar?
Paylı mülkiyet, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin belirli oranlarda sahip olduğu ve bu oranların tapu sicilinde açıkça yer aldığı mülkiyet şeklidir. Bu sistemde her bir ortak:
- Kendi payı üzerinde bağımsız işlem yapabilir.
- Payını satabilir, devredebilir, bağışlayabilir ya da rehin verebilir.
- Ortaklığın devamı için diğer maliklerle birlikte karar almak zorunda değildir.
Bu özellikler, özellikle taşınmazın daha etkin ve ekonomik şekilde kullanılmasına olanak sağlar. Mirasçılar arasında çıkabilecek olası anlaşmazlıkların önüne geçilir ve kişisel mülkiyet hakkı güvence altına alınmış olur.
Tapu Müdürlükleri Aracılığıyla Dönüşüm Süreci
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi uyarınca, elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi, doğrudan tapu müdürlüğü aracılığıyla yapılabilir. Ortaklardan birinin başvurusu ile başlayan süreç şu adımlardan oluşur:
- Başvuru, taşınmazın bulunduğu yer tapu müdürlüğüne yapılır.
- Tapu müdürlüğü, diğer mirasçılara resmi tebligat gönderir.
- Bu tebligatlarda, dönüşüme itiraz hakkı tanınır.
- Eğer belirlenen sürede herhangi bir itiraz gelmezse ve paylaşma davası açılmamışsa, mülkiyet otomatik olarak paylı hale getirilir.
- Tapu siciline, her bir paydaşın oranı veraset ilamına göre ayrı ayrı yazılır.
Bu işlem sayesinde dava açmaya gerek kalmadan, mirasçılar arasında bireysel tasarruf yetkisi doğar.
Tebligat Süreci ve Masraflar
Tapu müdürlüğü sürecinde en önemli aşama tebligattır. Başvuru yapan ortak dışındaki tüm maliklere 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca bildirim yapılır. Tebligat masrafları başvuru sahibi tarafından karşılanır ve ödeme yapılmadan işlem başlatılamaz.
Tebligatlar, tapu kayıtlarında yer alan ya da nüfus müdürlüğünden alınan adreslere gönderilir. Tebligat süresi dolduğunda:
- İtiraz yoksa: Mülkiyet paylıya çevrilir.
- İtiraz varsa: Süreç durur, mahkeme yoluna gidilir.
Bu prosedür, taşınmazın mülkiyetinde değişiklik yapılırken tüm tarafların bilgilendirilmesini ve haklarının korunmasını amaçlar.
Mahkeme Yoluyla Paylı Mülkiyete Geçiş
Eğer tapu müdürlüğü yoluyla dönüşüm mümkün olmazsa, Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir. Bu davada:
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
- Tüm mirasçılara tebligat yapılır.
- Mahkeme, itiraz olup olmadığını değerlendirir.
- Paylaşım davası açılmamış ve geçerli bir itiraz yoksa, elbirliği mülkiyet paylıya çevrilir.
Yargıtay kararlarına göre, hakim kararında her paydaşın payı açıkça belirtilmeli, sadece veraset ilamına atıf yapılmamalıdır. Aksi takdirde karar bozulabilir.
Alacaklılar da Dava Açabilir mi?
Evet. Eğer borçlunun elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazı varsa, alacaklı bu taşınmazın paylı hale getirilmesini isteyebilir. Bu sayede borçluya ait pay belirlenebilir ve haczedilebilir hale gelir. Bunun için:
- Alacaklının icra mahkemesinden yetki belgesi alması gerekir.
- Ardından TMK m.644’e göre sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Bu uygulama, alacaklının taşınmazdan tahsil imkânı elde etmesini sağlar.
Bankadaki Paralar da Paylı Mülkiyete Dönüştürülebilir mi?
Sadece taşınmazlar değil, elbirliği mülkiyet kapsamına giren banka hesapları da paylı hale getirilebilir. Murisin bankada bulunan parası, mirasçılara elbirliğiyle geçerse, hiçbir mirasçı tek başına işlem yapamaz. Bu durumda:
- TMK m.644 uyarınca dava açılabilir.
- Mahkeme, her bir mirasçının parasal payını belirler.
- Paylı hale gelen hesapta, her mirasçı kendi payı üzerinde bağımsız işlem yapabilir.
Bu sayede bankalarda yaşanan bloke sorunları aşılmış olur.
Dönüşüm Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Tüm işlemler hukuka uygun yapılmalıdır.
- Tapu müdürlüğü sürecinde masraflar başvuru sahibi tarafından yatırılmalıdır.
- Mahkeme kararlarında paylar açıkça yazılmalıdır.
- Tebligatlar eksiksiz yapılmalı ve itiraz süresi beklenmelidir.
Bu süreçte yapılacak en küçük hata, işlemin iptaline veya gecikmesine neden olabilir. Bu nedenle uzman avukat desteğiyle hareket edilmesi önerilir.
Sonuç: Paylı Mülkiyet, Bireysel Hakkı Güvence Altına Alır
Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi, mirasçılar arasında hakların netleşmesini sağlar ve mülkiyetin pratik şekilde kullanılmasına imkân tanır. Paylı mülkiyet sistemiyle her malik, kendi payı üzerinde tam tasarruf hakkına sahip olur. Bu sayede:
- Taşınmazın değeri korunur.
- Anlaşmazlıklar azalır.
- Yatırım ve ekonomik işlemler kolaylaşır.
Hem tapu müdürlüğü hem de mahkeme yoluyla gerçekleştirilebilen bu dönüşüm, modern mülkiyet anlayışının gerekliliklerinden biridir. Sürecin doğru yürütülmesi için hukuki destek alınması, uzun vadede tüm taraflar için fayda sağlayacaktır.